رئیس‌کل پیشین بانک‌مرکزی طی یادداشتی در اینستاگرام، ماشین چاپ پول را در شرایط تحریمی و غیرتحریمی تشریح کرده و در این‌باره هشدار داده است. اول اینکه در شرایط تحریمی موجود عدم دسترسی بانک‌مرکزی به ارزهای نفتی مانع می‌شود سیاستگذار پولی نقدینگی ایجاد شده توسط دولت را جمع کند که این امر به معنای افزایش پایه پولی خواهد بود. دوم اینکه در شرایط غیرتحریمی، همتی پیش‌بینی کرده دولت بانک‌مرکزی را موظف به تخصیص ارز ترجیحی ۴۲۰۰ تومانی می‌کند. در شرایطی که دولت ارزها را به قیمت ارز نیمایی به بانک‌مرکزی فروخته است، موظف کردن بانک‌مرکزی به فروش این ارزها به قیمت ارز ترجیحی به معنای افزایش نقدینگی خواهد بود. البته به گفته همتی، این مابه‌التفاوت قیمت ارز ترجیحی و ارز نیمایی بدهی دولت به بانک‌مرکزی خواهد بود. در مقابل دولت به جای پرداخت این بدهی با تسعیر دارایی‌های خارجی این بدهی را پرداخت می‌کند. این دو هشدار رئیس پیشین بانک‌مرکزی نشان می‌دهد عدم استقلال بانک‌مرکزی در عمل به وظایف خود عملا موجب افزایش نقدینگی و ایجاد تورم در اقتصاد ایران شده است.

تعادل غلط دولت و بانک مرزی

رئیس‌ کل پیشین بانک‌مرکزی مکانیزم چاپ پول را تشریح کرده است. همتی به تفصیل توضیح داده که چگونه در شرایط تحریمی و غیرتحریمی عملا ماشین چاپ پول به‌کار خود ادامه می‌دهد و موجبات تورم را در سال‌های بعد از آن ایجاد می‌کند. به‌نظر می‌رسد رابطه سیاستگذار مالی و پولی یک تعادل بد را به‌وجود آورده است. این تعادل غلط، استقلال بانک‌مرکزی را غیرممکن کرده، امکان اجرای درست سیاستگذاری پولی را از بین برده و در آخر تورم را در اقتصاد ایران نهادینه کرده است. رئیس‌کل سابق بانک‌مرکزی در ابتدای سخنان خود به این رابطه غلط بین سیاستگذار پولی و مالی اشاره کرده است. او در این‌باره نوشته است: «استقلال بانک‌مرکزی در گرو اصلاح عمرانی اقتصادی از اصلاحات کلیدی سیاستگذاری اقتصادی اصلاح رابطه مالی بین بانک‌مرکزی و دولت است که از علل اصلی تورم و کاهش ارزش پول ملی در بلندمدت است.» در ادامه، همتی به تشریح ماشین چاپ پول در شرایط تحریمی پرداخت. او در این باره تاکید کرده است: «در شرایط تحریم و عدم دسترسی بانک‌مرکزی به ارزهای خود، دولت‌ با مجوزهای قانونی، بانک‌مرکزی را مکلف به خرید ارز‌های حاصل از فروش نفت و البته، منابع صندوق توسعه ملی می‌کند. در ترازنامه بانک‌مرکزی از یکسو حساب ذخیره خارجی منبسط و از سوی دیگر، خالص بدهی دولت، واریز ریال منقبض می‌شود.» این جمله به آن معناست که دولت ارزهای حاصله از فروش نفت را نمی‌تواند در اختیار داشته باشد و آن را به بانک‌مرکزی بدهد. اما از آن طرف بانک براساس قانون موظف است ریال حاصل از ارز فروش رفته را به دولت پرداخت کند. در ادامه همتی توضیح می‌دهد که چگونه این موضوع سبب افزایش پایه پولی می‌شود. به گفته او، «ولی به محض خرج ریال توسط دولت، پایه پولی افزایش پیدا می‌کند. در شرایط عادی، بانک‌مرکزی می‌تواند با فروش دلارهایی که از دولت خریده، پایه پولی را جمع کند، ولی در زمان تحریم این امکان‌پذیر نیست. بنابراین، کنترل ترازنامه عملا از دست بانک‌مرکزی خارج شده و به دنبال آن رشد نقدینگی، تورم و نوسانات ارزی پیش می‌آید.» توضیح رئیس‌کل پیشین نشان می‌دهد بانک‌مرکزی به‌دلیل دسترسی نداشتن به ارزهای خارجی امکان فروش دلار و جمع کردن نقدینگی را نخواهد داشت، اما از آن طرف دولت ریال‌های دریافتی از بانک‌مرکزی را خرج کرده و پایه پولی و نقدینگی را افزایش می‌دهد. افزایش نقدینگی نیز دیر یا زود بازارهای دارایی را ملتهب کرده و تورم را شعله‌ور می‌کند.

راه انحرافی در دلار‌های آزاد شده

رئیس‌کل پیشین بانک‌مرکزی پس از تشریح سیاستگذاری پولی در شرایط تحریمی، یک پیش‌بینی و هشدار برای آینده داد. براساس اظهار‌نظر‌ همتی به‌نظر می‌رسد روند افزایش نقدینگی در شرایط غیرتحریمی نیز ادامه داشته باشد. به گفته او «به‌دلیل همین رابطه غلط مالی، با رفع تحریم‌ها دولت به ناچار از بانک‌مرکزی می‌خواهد که ارزهای آزاد شده را برای واردات کالاهای اساسی، احتمالا با نرخ ترجیحی، اختصاص دهد. این البته ذخایر ارزی بانک را کاهش می‌دهد ولی با توجه به اینکه عمده ارزهای بانک‌مرکزی با نرخ ارز نیمایی خریداری و ذخیره شده است، معادل ما‌به‌التفاوت آن با ارز ۴۲۰۰، به بدهی دولت در بانک‌مرکزی یا به زیان بانک اضافه می‌شود.» سخنان همتی نشان از آن دارد که احتمالا در شرایط تحریمی دولت با روش‌های دیگری ماشین نقدینگی را سوخت‌رسانی خواهد کرد. براساس اظهارنظر او، دولت ارزها را به قیمت نیمایی به بانک‌مرکزی فروخته است، اما زمانی که تحریم‌ها لغو شود و بانک‌مرکزی به ارزهای فروخته شده دسترسی داشته باشد، دولت از بانک‌مرکزی می‌خواهد این ارزها را به قیمت ارز ترجیحی ۴۲۰۰ تومانی به فروش برساند.

اگر این پیش‌بینی درست باشد به آن معناست که دولت از یک طرف به قیمت ارز نیمایی پایه پولی را افزایش داده اما از آن طرف بانک‌مرکزی به قیمت ارز ترجیحی ۴۲۰۰ تومانی، نقدینگی را از بازار جمع کرده است. نتیجه این موضوع افزایش پایه پولی و نقدینگی خواهد بود.

به گفته همتی این مابه‌التفاوت ارز نیمایی و ترجیحی به بدهی‌های دولت به بانک‌مرکزی افزوده می‌شود، اما دولت معمولا این بدهی را پرداخت نکرده و با یک عمل حسابداری این بدهی را تسویه می‌کند.

همتی در این‌باره توضیح می‌دهد: «البته بدهی دولت، به نوبه خود، هرچند سال یکبار با تسعیر خالص دارایی‌های بانک‌مرکزی ناپدید می‌شود!» تسعیر به معنای تعیین نرخ برابری پول‌های خارجی به ریال است و براساس قانون، افزایش برابری‌ قانونی دارایی‌‌های بانک‌مرکزی به ریال صرف پرداخت بدهی‌های دولت می‌شود.

ماده ۲۶ قانون پولی و بانکی کشور تصریح می‌کند که سود احتمالی حاصل از تغییر برابری‌های قانونی نسبت به طلا و پول‌های خارجی و اتفاقات ناشی از قوه قهریه به مصرف استهلاک اصل و بهره بدهی‌های دولت به بانک‌مرکزی ایران خواهد رسید و مازاد آن به خزانه دولت تحویل خواهد شد. تمامی این مطالب به آن معناست که بدهی‌های دولت به بانک‌مرکزی نیز اصلا پرداخت نشده و این بدهی‌ها مستقیما تاثیر خود را در افزایش نقدینگی خواهند گذاشت.

نکته اصلی این است که عدم استقلال بانک‌مرکزی موجب شده پایه پولی افزایش یابد. این افزایش پایه پولی نیز تورمی نهادینه شده را در اقتصاد به‌وجود آورده است. به‌طوری‌که چه در شرایط تحریمی و چه در غیر از آن، روند افزایش نقدینگی همچنان وجود داشته باشد. عدم استقلال در سیاستگذاری پولی، موظف بودن بانک‌مرکزی به خرید ارز از دولت و عدم اقتدار اجرایی بانک‌مرکزی همگی از فاکتورهای به‌وجود آورنده‌ وضع موجود هستند. همتی نیز در پایان نوشته خود در اینستاگرام پیشنهاد اصلاح وضع موجود را داده است. او در این‌باره می‌گوید: «این پیچیدگی روابط مالی دولت و بانک‌مرکزی باید روزی اصلاح شود و بانک‌مرکزی، مانند همه جای دنیا، به مهار تورم پرداخته و صرفا تنظیم‌کننده نوسانات بازار ارز باشد.»

آلترناتیو ارزهای مسدودی

در مقابل این روش نادرست، راه درستی نیز برای مدیریت منابع ارزی بانک مرکزی وجود دارد. به‌دلیل اینکه این دلارها پیش از این به بانک مرکزی فروخته شده‌اند، اختیار آنها دست بانک مرکزی خواهد بود.  اگر این دلارها را بانک مرکزی در بازار به فروش برساند، یک پنجم نقدینگی از بازار جمع خواهد شد. آزادسازی منابع ارزی بانک مرکزی می‌تواند دست سیاستگذار پولی را برای جلوگیری از نوسانات کوتاه‌مدت نرخ ارز بازتر کند. در مقابل، تخصیص ارز ۴۲۰۰ تومانی نه‌تنها تورم را کنترل نکرده بلکه تقاضایی را از جانب نهادهای رانت‌جو در اقتصاد پدید می‌آورد. می‌توان نتیجه گرفت راه درست این است که ارزها در اختیار بانک مرکزی قرار گیرند و خرج ارز ۴۲۰۰ تومانی نشوند.

بزوس حتی در آستانه بازنشستگی از آمازون به‌دنبال مسیرهای جدیدی در زندگی است. او اوایل امسال به کارکنان آمازون گفته بود که مسوولیت این شرکت را به معاونش جسی می‌سپارد تا خودش روی موضوعات انسان‌دوستانه، تغییرات آب‌وهوایی و ماجراجویی‌های فضایی متمرکز شود. با این حال همه می‌دانند که تا چه‌اندازه آمازون و بزوس به هم متصلند، چنانکه برایان الساوسکی مدیر ارشد مالی آمازون بهار امسال به خبرنگاران گفته بود که جف بزوس جایی نمی‌رود و صرفا ساختار وظایف اشخاص در شرکت تغییر می‌کند. با این حال ماجراهای پیرامون مثلث رقابت فضایی جف بزوس- ایلان ماسک –  ریچارد برانسون و مسیر آینده تکنولوژی فضایی قطعا نیروی اجرایی مستقلی می‌خواهد که ممکن است با وظایف مدیر ارشد اجرایی آمازون خیلی همخوان نباشد. برد استون، سردبیر ارشد بلومبرگ‌نیوز که تا به حال دو کتاب در مورد آمازون نوشته، معتقد است خود بزوس در زمینه کار همزمان روی چند موضوع و حل چالش‌های کلان شرکت متخصص بود. به گفته برد استون، یکی از چالش‌های بزرگ مدیرعامل جدید آمازون این است که در شرایطی این شرکت را تحویل می‌گیرد که در بهترین و موفق‌ترین دوران خودش به سر می‌برد. او میراث جاه‌طلبانه‌ای از ثروت و نفوذ کسب‌وکار را از خودش به جا ‌گذاشته که حسادت هر کارآفرینی را برمی‌انگیزد، از این‌رو جانشین او کار ساده‌ای پیش‌رو نخواهد داشت.

زمانه هم با این کارآفرین تاریخ‌ساز همراه بوده است. تنها یک مورد یعنی سرویس پرایم این شرکت که در طول دوران کرونا به شکل انفجارآمیزی رشد کرد، نشان می‌دهد که چقدر جهان بر مراد او چرخیده است. مشترکان با این سرویس موادغذایی و کالای خود را جلوی در منزل‌شان تحویل می‌گیرند؛ چیزی که آنها را از مراجعه به فروشگاه‌های فیزیکی بی‌نیاز می‌کند. سال گذشته این سرویس تنها ۵۰میلیون دلار درآمد داشت، اما تنها در سال‌جاری درآمد این سرویس در آمازون از ۲۵میلیارد دلار هم گذشته است.

  رقابت در فضا

توسعه شرکت فضایی بلواوریجین شاید مهم‌ترن هدف بزوس بعد از کناره‌گیری از مدیرعاملی آمازون باشد. او دو هفته بعد در نخستین سفر فضایی چند دقیقه‌ای بلواوریجین شرکت خواهد داشت که آغازی برای سفرهای توریستی فضایی این شرکت محسوب خواهد شد. ریچارد برانسون، مدیرعامل و مالک گروه‌ شرکت‌های ویرجین و ایلان ماسک بنیان‌گذار تسلا و مالک اسپیس‌ایکس بزرگ‌ترین رقبای او هم با فاصله کم برنامه‌های بلندپروازانه فضایی خود را پیش می‌برند.

برخلاف آمازون که جف بزوس در آن کاملا تنها بود، در اینجا رقبای قدرتمند و شناخته‌شده‌ای وجود دارند که برخی از آنها موفقیت قابل‌توجهی را هم به دست آورده‌اند. ریچارد برانسون چند روز قبل هرگونه رقابت فضایی با جف بزوس را تکذیب کرد. با این حال او زمان نخستین پرتاب ویرجین‌گالاکتیک را- که خودش هم در آن حضور دارد – یکشنبه آینده قرار داده تا به هر شکل ممکن زودتر از جف بزوس بتواند به آسمان برود.

به‌رغم قیمت بالای پرواز با ویرجین‌گالاکتیک به گفته این شرکت هم‌اکنون ۷۰۰نفر در لیست پرواز ثبت‌نام کرده‌اند.

ایلان ماسک دیگر رقیب جف بزوس در حوزه فضاست که هم در زمینه پرتاب ماهواره و اعزام توریست به فضا فعالیت می‌کندو هم ایجاد شبکه اینترنت ماهواره‌ای یک شرکت سرحال و موفق به نام اسپیس‌ایکس را مدیریت می‌کند. هدف ایلان ماسک ایده‌های بزرگ‌تری از جمله اقامت در مریخ است. با این حال هر دو نفر ایده‌های مشترکی در این زمینه دارند و طی ماه‌های اخیر رقابت‌شان در حوزه فضایی بیش از گذشته به چشم می‌آید.

  ثروت روی ثروت و فعالیت‌های خیرخواهانه

جف بزوس، میلیاردر جنجالی از نوع مک‌آفی (بنیان‌گذار آنتی‌ویروس مک‌آفی که چند هفته قبل در زندانی در بارسلونا خودکشی کرد) نبوده، با این حال پولدارترین مرد جهان هرچقدر هم تلاش کند نمی‌تواند از حاشیه‌های این ثروت عظیم خود را مبرا کند. چند سال قبل به‌دنبال کشته شدن خاشقچی ستون‌نویس روزنامه واشنگتن‌پست (روزنامه‌ای که صاحب آن جف بزوس است)، در انتقاد از حاکمان سعودی، مطالب زیادی در این روزنامه منتشر شد. پس از آن، انتشار عکس‌های خصوصی او و لارن سانچز (مجری سابق تلویزیون) جنجال بزرگی به پا کرد. البته قبل از انتشار این عکس‌ها جف بزوس و همسرش مکنزی بزوس در اطلاعیه مشترک و دوستانه خبر جدایی از هم را منتشر کرده بودند، اما مشخص شد عامل اصلی این ماجرا رابطه با سانچز بوده است. حتی به‌رغم تسهیم ثروت میان مکنزی بزوس و جف بزوس، کنترل آمازون همچنان در اختیار بزوس قرار داده شد. ضمن اینکه مکنزی بخشی از ثروتی را که به او تعلق می‌گرفت به جف بخشید. بزوس حالا با ۲۱۱میلیارد دلار رکورد ثروتمندترین مرد جهان را هم شکسته است.. زوج سابق همچنان شرکای خوبی برای هم هستند. تنها همین هفته و بعد از لغو قرارداد پنتاگون با مایکروسافت (رقیب آمازون در حوزه کلاد) حدود ۸میلیارد دلار به ثروت بزوس افزوده شد.

بزوس مانند بسیاری از میلیاردرهای دیگر بخشی از ثروتش را به فعالیت‌های خیرخواهانه اختصاص داده است. او تنها در سال۲۰۱۹، ۱۶میلیارد از ثروتش را به خیریه‌ها بخشید و قول داد که ۱۰میلیارد دلار نیز به مبارزه برای تغییرات آب‌وهوایی اختصاص ‌دهد.

مکنزی اسکات، همسر سابق او هم بخش قابل‌توجهی از ثروت به ارث برده از جف بزوس را به خیریه‌ها اعطا کرده است. او دو هفته پیش اعلام کرد که اسکات درخصوص این تصمیم عنوان کرده در سه ماه نخست سال۲۰۲۱، به همراه تیم خود مشغول بررسی و ارزیابی عملکرد گروه‌ها و سازمان‌هایی بوده‌اند که در مناطق کمتربرخوردار و فراموش‌شده فعالیت داشتند. نتیجه این بررسی‌ها به پرداخت ۲میلیارد و ۷۳۹میلیون دلار به‌عنوان کمک مالی به این سازمان‌ها و گروه‌ها ختم شد. او این کمک مالی را به ۲۸۶خیریه داده است. بخش زیادی از نهادهایی که این کمک را دریافت می‌کنند، جزو سازمان‌های کوچک و وابسته به برخی از دانشگاه‌ها هستند که اسم و رسم چندانی هم ندارند.

گفته می‌شود اغلب این گروه‌ها، در زمینه‌های مقابله با نابرابری‌های نژادی و بی‌عدالتی‌های جنسیتی فعالیت دارند. سه سال قبل وقتی این دو از هم طلاق گرفتند، بسیاری نگران این بودند که آمازون با این طلاق ممکن است دچار خلأ مدیریتی شود، اما بزوس نشان داد چطور می‌تواند بحران‌های شخصی‌اش را که البته حالا کاملا وابسته به زندگی تجاری اوست، به‌خوبی چالش‌های دوران مدیریتش در آمازون حل‌وفصل کند.

بسته افزایش 100 درصدی وام خرید مسکن در حالی به سیاستگذار پولی ارائه شده است که کارشناسان نسبت به پیامدهای سیاست تحریک تقاضا بدون انجمادزدایی از عرضه مسکن هشدار می‌دهند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ارائه بسته شارژ قدرت خرید مسکن با محتوای افزایش سقف وام مسکن به میزان دو برابر وام فعلی به سیاستگذار پولی در حالی به عنوان یکی از اجزای مهم خروج بازار ملک از حالت رکود مورد تاکید قرار دارد که کارشناسان عملکرد درست این سیاست را منوط به اجرای گام مقدماتی برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی می‌دانند. وام خرید مسکن در شهر تهران هم‌اکنون معادل 100 میلیون تومان(برای متقاضیان انفرادی) و در 30 مرکز استان کشور برابر با 80 میلیون تومان است.

این در حالی است که براساس آخرین آمارهای رسمی از وضعیت قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور، در پاییز 99 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 31 مرکز استان معادل حدود 7 میلیون تومان بوده است. با احتساب سقف 80 میلیون تومانی وام خرید مسکن در 30 مرکز استان کشور ووام 100 میلیون تومانی در شهر تهران قدرت پوشش دهی وام موجود با احتساب قیمت پاییز سال گذشته مسکن در مراکز استان‌ها، به طور متوسط 5/ 15 مترمربع از هزینه خرید مسکن در این شهر‌ها است.

همچنین با توجه به آنکه میانگین مساحت واحدهای مسکونی که دست‌کم طی یک‌سال گذشته در مراکز استان‌های کشور معامله شدند حدود 120 مترمربع بوده است بر این اساس قدرت پوشش‌دهی وام فعلی مسکن معادل 13درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی با سطح متوسط قیمت در این شهرها است. این در حالی است که استاندارد جهانی پوشش وام خرید مسکن معادل 80درصد هزینه خرید یا قیمت آپارتمان است.

با این حال از آنجا که بازار تسهیلات رهنی در کشور ما بازاری عمیق نیست و بانک‌ها در پرداخت تسهیلات با سقف‌های بالاتر و همچنین دوره بازپرداخت طولانی با محدودیت منابع مواجه هستند، قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن باید دست‌کم به 50 درصد برسد. در واقع پوشش‌دهی 50 درصدی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان در شرایط فعلی را می‌توان حداقل سطح پوشش دهی مطلوب وام برای خرید مسکن در کشور اعلام کرد این میزان هم‌اکنون حتی بسیار کمتر از سطح مطلوب حداقلی است.

  برآورد میانگین کشوری مسکن و پوشش وام

از سوی دیگر با توجه به میانگین تورم فصلی مسکن در 31 مرکز استان در یک‌سال اخیر، برآورد می‌شود هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این شهرها، به حدود 10 میلیون تومان رسیده باشد. به این ترتیب و با محاسبه میانگین قیمت 10 میلیون تومانی هر مترمربع واحد مسکونی در مراکز استان‌های کشور پوشش وام خرید مسکن در این شهرها از 13درصد در پاییز سال گذشته به حدود 7درصد در شرایط فعلی کاهش یافته است.

این در شرایطی است که بازار معاملات مسکن هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها ومراکز استان‌ها از طرفی با رکود معاملاتی و از سوی دیگر با رکود ساختمانی و انجماد بازار ساخت‌وساز مواجه است.

افزایش 100درصدی سقف وام خرید مسکن در حالی به عنوان پیشنهاد به سیاستگذار پولی ارائه شده است که کارشناسان با تایید اینکه حمایت از سمت تقاضای مسکن باید در دستور کار قرار بگیرد، معتقدند این سیاست نیازمند برداشتن یک گام مقدماتی است و بدون اجرای گام مقدماتی نمی‌توان به عملکرد موفقی در رکودزدایی از بازار مسکن تنها به واسطه افزایش وام خرید مسکن دست یافت.

آنها معتقدند در شرایط فعلی که هم بازار معاملات مسکن و هم بازار ساخت‌وساز در شرایط رکودی قرار دارد یک اهرم قوی دربردارنده دو سیاست مهم برای خروج از رکود مسکن مورد نیاز است.

در واقع لازم است سیاستگذار مسکن برای خروج بازار از حالت رکود، یک جدول زمانی حاوی دو برنامه مهم تدارک ببیند و اقدامات لازم در این زمینه را با توجه به این جدول زمانی انجام دهد.

این دو سیاست در وهله اول انجماد‌زدایی از عرضه مسکن وتحریک عرضه آپارتمان به بازار و در وهله بعد تحریک تقاضای مصرفی به واسطه افزایش سقف وام مسکن است.

درواقع کارشناسان می‌گویند اگرچه افزایش سقف وام خرید مسکن یک اقدام ضروری است، اما لازم است جدول زمانی رعایت شده و قبل از افزایش سقف وام، سمت عرضه مسکن انجمادزدایی شود.

از دیدگاه آنان، افزایش سقف وام مسکن بدون انجمادزدایی از عرضه مسکن، به منزله اقدام معکوس و وارونه برای خروج بازار از رکود است.

درواقع لازم است در شرایط فعلی، سیاست‌ها به‌صورت هوشمندانه و متناسب با شرایط حال حاضر طراحی و عملیاتی شود.

در برخی از دوره‌های زمانی که بازار ساخت‌وساز در شرایط رکود عمیق قرار نداشته و تعداد فایل‌های فروش در بازار فراوان و انجماد ملکی از سمت عرضه کم است، سیاست افزایش سقف وام مسکن می‌تواند سیاستی موثر و مفید برای خروج از رکود باشد. اما در شرایط فعلی که هم بازار ساخت‌وساز مسکن در شرایط رکودی به سر می‌برد و دست‌کم در 6سال گذشته رکودی عمیق را تجربه کرده و از سوی دیگر نیز تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در دست محتکران و سوداگران باقی مانده و ابزاری برای ایجاد الزام و تمایل عرضه مسکن در بازار وجود ندارد، لازم است سیاستگذار مسکن یک جدول زمانی برای اجرای با اولویت برنامه‌های خروج از رکود طراحی و پیاده‌سازی کند.

چراکه صرف افزایش وام خرید مسکن نه تنها نمی‌تواند منجر به خروج بازار از رکود شود، بلکه به‌دلیل کاهش حجم عرضه و محدودیت عرضه مسکن، می‌تواند زمینه التهاب قیمتی در بازار را نیز ایجاد کند.

یک جدول زمانی درست و استاندارد برای خروج بازار مسکن از حالت رکود در شرایط فعلی مبتنی بر اقدامات موثر برای افزایش عرضه مسکن و انجمادزدایی از عرضه مسکن در وهله اول و سپس افزایش وام خرید مسکن برای حمایت از سمت تقاضای مصرفی و افزایش قدرت آنهاست.

در بخش تحریک عرضه نیز دو سیاست مهم باید پیگیری و عملیاتی شود. اولین سیاست به اجرای درست‌ترین شکل قانون مالیات بخش مسکن یعنی دریافت مالیات سالانه از واحدهای مسکونی مربوط می‌شود که به‌دلیل افزایش هزینه‌های ملاکی و سوداگری، زمینه عرضه حجم گسترده و انبوهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده و احتکارشده در دست سرمایه‌گذاران، سفته‌بازها و محتکران ملکی را فراهم می‌کند.

همچنین در حوزه اجرای سیاست‌های تسهیلاتی نیز بهترین سیاست با توجه به رکود 6ساله ساختمانی پرداخت وام دومنظوره یعنی وام ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریداران است.

  پیامد اجرای وارونه سیاست‌ها

فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: سیاستگذار باید در وهله اول و قبل از هر اقدامی دو سیاست مهم را در دستور کار خود قرار دهد. اولین سیاست که آثار آن در میان‌مدت و بلندمدت ظهور و بروز خواهد کرد، دریافت درست‌ترین مالیات بخش مسکن یعنی مالیات سالانه از املاک مسکونی است که هزینه‌های احتکار در بازار ملک را برای ملاکان افزایش داده و منجر به عرضه حجم زیادی از واحدهای مسکونی موجود به بازار مسکن می‌شود.

وی افزود: اما یک سیاست مهم دیگر که در کوتاه‌مدت و کمتر از یک‌سال می‌توان نتایج مثبت آن را در بازار مشاهده کرد، سیاست پرداخت وام دومنظوره (پرداخت وام ساخت به سازنده‌ها با قابلیت انتقال به خریداران مسکن) است. سیاستگذار مسکن باید این دو سیاست را قبل از هر اقدام دیگری در دستور کار قرار دهد. چراکه بدون این اقدامات افزایش سقف وام خرید مسکن کارآیی ندارد وحتی می‌تواند تورم مسکن را به دنبال داشته باشد.

دیدگاه‌های کارشناسی حاکی است درصورتی‌که این سیاست به‌صورت معکوس و وارونه اجرا شود نه تنها اثر مثبت و رو به جلویی در راستای رفع رکود از بازار مسکن نخواهد داشت، بلکه می‌تواند آثار و پیامدهای منفی نیز برای بازار مسکن در بر داشته باشد.

درواقع جدول زمان‌بندی خروج از رکود باید به‌طور درست اجرایی شود. در غیر این صورت به‌دلیل عدم عرضه متناسب با حجم تقاضا، مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن به‌دلیل کمبود فایل مناسب برای خرید از سوی متقاضیان مصرفی دشوار شده و متوقف خواهد شد.

از سوی دیگر به‌دلیل عدم تناسب عرضه با سطح تقاضا این وام اساسا قابل مصرف نخواهد بود.

 پوشش وام با افزایش 100 درصدی

در صورت افزایش دوبرابری سقف وام‌های فعلی خرید مسکن با میانگین قیمت مسکن در بهار 1400، قدرت پوشش‌دهی وام مسکن در مراکز استان‌های کشور به 20درصد و همچنین حدود 23مترمربع می‌رسد.

این وام بعید است از سوی متقاضیان مورد استفاده قرار گیرد؛ چراکه حتی در صورت دو برابر شدن باز هم با سطح حداقل وام مطلوب برای خرید خانه فاصله زیادی دارد.

همان‌گونه که گفته شد سطح مطلوب حداقلی برای پوشش وام از هزینه خرید مسکن 50درصد است. این سیاست نیز به تنهایی و قبل از انجمادزدایی از سمت عرضه کارآیی ندارد. اما درصورتی‌که جدول زمانی خروج از رکود به درستی رعایت شود، افزایش سقف وام بعد از افزایش عرضه می‌تواند با ایجاد انگیزه در سازنده‌ها برای ورود به بازار ساخت‌وساز، زمینه پیش‌خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی را فراهم کند. به این ترتیب نه‌تنها بازار ساخت‌وساز از حالت منجمد خارج شده و بار دیگر فعال می‌شود، بلکه متقاضیان مصرفی نیز در طول زمان و همزمان با تقویت قدرت اقتصادی، می‌توانند به تدریج بهای واحد خریداری‌شده ودر حال ساخت را تا زمان تحویل واحد تامین و به پروژه تزریق کنند. در واقع در اینکه نباید تقاضای مصرفی سرکوب شود و همچنین لازم است عقب‌ماندگی‌های موجود در این زمینه برطرف شود شکی نیست، اما در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن در شرایط ابرحباب قیمتی به سر می‌برد لازم است سیاستی هوشمندانه جایگزین اقدامات تک‌بعدی شود.

از سوی دیگر هم‌اکنون وام خرید مسکن برای آنکه کارآیی نسبتا مناسب برای متقاضیان خرید مسکن داشته باشد، باید دست‌کم به حدود 500میلیون تومان برسد.

هم‌اکنون اقساط وام 80میلیونی خرید مسکن برای وام‌گیرنده‌ها ماهانه رقمی حول‌وحوش یک میلیون و300 هزار تومان است که در صورت دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن این میزان به 2 میلیون و700 هزار تومان افزایش خواهد یافت.

کارشناسان همواره تاکید می‌کنند که وام خرید مسکن باید وامی در استطاعت باشد. یعنی خریداران مسکن با استفاده از وام باید توان بازپرداخت و تامین اقساط ماهانه را داشته باشند.

برای پاسخ به این سوال که وام در استطاعت چه وامی است و اقساط ماهانه آن چه میزان است، یک خط‌کش وجود دارد. خط‌کش یا معیار شناسایی وام در استطاعت مبلغ اجاره‌بهای مسکن است که هر ماه از سوی مستاجرها به مالکان واحدهای اجاره‌ای پرداخت می‌شود.

براساس آمارهای رسمی مستاجران در 31 مرکز استان کشور به‌طور میانگین ماهانه مبلغ 3میلیون تومان اجاره‌بها پرداخت می‌کنند.

درصورت دوبرابر شدن مبلغ وام فعلی، اقساط ماهانه 2میلیون و 700هزار تومان خواهد شد. اما اگر دوره بازپرداخت وام از 12 سال فعلی به 20 سال افزایش یابد، این میزان به 2میلیون و400هزار تومان کاهش می‌یابد. در دنیا مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن حدود 25 سال است.

بنابراین برای اجرای سیاست درست درخصوص کمک به خروج بازار مسکن از شرایط رکودی و تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن لازم است جدول زمان‌بندی سیاست‌ها به درستی رعایت شود.

ابتدا باید زمینه تحریک عرضه مسکن به بازار فراهم شود و سپس وام خرید افزایش یابد تا به واسطه افزایش تقاضا برای خرید مسکن در نبود عرضه مناسب، بازار بار دیگر با التهاب قیمتی همراه نشود. همچنین بهتر است متولی مسکن و سیاستگذار پولی شکل برتر پرداخت تسهیلات یعنی پرداخت وام دو منظوره برای تحریک همزمان عرضه وتقاضا را در دستور کار قرار دهد. از سوی دیگر با اجرای سیاست درست مالیاتی یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی ضمن افزایش هزینه‌های ملاکی، سفته بازی و احتکار در بازار مسکن، دسترسی متقاضیان به تعداد بیشتری از فایل‌های فروش را تسهیل کند.