جریان واردات کالا از مراحل ابتدایی تا ترخیص و ورود به کشور همواره با چالش های بسیاری تحت تاثیر شرایط موجود و البته عملکرد دستگاه های ذیربط و بعضا ناهماهنگی بین آنها قرار داشته است.

 از آمدن ارز ۴۲۰۰ و محدودیت ها وضع بدتر شد 

در این بین تامین ارز واردات به ویژه از سال ۱۳۹۷ و با اعمال محدودیت‌های ارزی و ورود ارز ۴۲۰۰ تومان از چالش های اصلی بوده است، جایی که به تدریج ارز ترجیحی از حالت عمومی در واردات خارج و حداقل یکسالی است که محدود به شش قلم که عمدتا نهاده های تولید هستند به همراه دارو، تجهیزات و ملزومات پزشکی شد ولی برای همین میزان محدود هم مدیریت مناسبی اعمال نمی‌شود و از عوامل اصلی انباشت و رسوب کالا در گمرک و بنادر به شمار می‌رود.

این در حالی است که دستورالعمل های متفاوتی برای رفع موانع ارزی واردات صادر شده است؛ از جمله ترخیص ۹۰ درصدی کالاهای اساسی که طی آن صاحب کالا می تواند بدون دریافت کد رهگیری بانک تا ۹۰ درصد کالا را ترخیص کند یا تامین ارز به صورت اعتباری که متقاضیان با تائید وزارت صمت یا وزارت جهاد با مراجعه به بانک مرکزی اعلامیه تامین ارز اعتباری را دریافت و بانک موظف است تا سه ماه بعد، ارز مورد نظر را تامین کند، اما آنچه می‌گذرد بازهم نشان از موانع ارزی دارد؛ به گونه‌ای که طی مدت اخیر با شدت گرفتن انتقادات نسبت به انباشت دوباره کالاهای اساسی و به ویژه نهاده های دامی و پیش رفتن بخشی از آن تا پای فساد، بحث تامین ارز مورد توجه بوده است ولی دستگاهی مسئولیتی بر عهده نمی‌گیرد.

در همین جریان بررسی وضعیت تامین ارز در آمار بانک مرکزی و از سوی گزارش اعلام شده گمرک ایران قابل تامل و البته مبهم است.

بانک مرکزی: ۴.۶ میلیارد دلار برای ۶ قلم و سایر تامین ارز کرده‌ایم 

چندی پیش بانک مرکزی گزارشی را در رابطه با تامین ارز کالاهای اساسی منتشر و طی آن اعلام کرد که بر اساس مصوبه ستاد اقتصادی دولت، باید در نیمه ماه ابتدایی امسال شش میلیارد دلار ارز ترجیحی برای واردات تامین ارز کند که ۴.۵ میلیارد دلار آن برای اقلام زیر نظر وزارت صمت و کشاورزی و ۱.۵ میلیارد دلار دیگر برای دارو، تجهیزات و ملزومات پزشکی زیر نظر وزارت بهداشت و درمان است.

این در حالی است که از ابتدای سال تا تقریبا نیمه تیرماه ۵.۵ میلیارد دلار ارز ترجیحی بابت واردات نقدی و اعتباری تامین کرده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، از ۵.۵ میلیارد دلار تامین ارز شده،۴.۶ میلیارد دلار برای اقلام زیر نظر وزارت صمت و کشاورزی برای شش قلم کالای اساسی بوده که برای جو ۵۸۰ میلیون دلار، دانه های روغنی ۸۸۳ میلیون دلار، ذرت ۱.۲ میلیارد دلار، روغن خام حدود یک میلیارد دلار، کنجاله سویا ۴۸۳ میلیون دلار و گندم ۲۲۵ میلیون دلار بوده است.

این «سایر» کدام است؟!

البته بانک مرکزی در گزارش خود اعلام کرده بود که ۱۳۰ میلیون دلار ارز ترجیحی برای «سایر» پرداخت شده ولی مشخص نکرده بود که سایر، منظور کدام بخش ها هستند، چراکه ارز ترجیحی بطور خاص برای این شش قلم کالای اساسی به اضافه دارو، تجهیزات و ملزومات پزشکی باید پرداخت شود که سهم تامین ارز بخش بهداشت و درمان هم جداگانه ۹۲۶ میلیون دلار اعلام کرده است.

اما نگاهی به جدیدترین آمار گمرک ایران در رابطه با وضعیت واردات کالاهای اساسی و ارز پرداختی به آن در دوره‌ای که بانک مرکزی اعلام کرده تامین ارز ۵.۵ میلیارد دلاری انجام داده است نشان می دهد که اعداد چندان با یکدیگر منطبق نیست.

گمرک: کل واردات ۴.۵ میلیارد دلار بوده که ۳.۲ آن ۶ قلم است

بر اساس گزارشی که ارونقی – معاون فنی گمرک ایران – به ایسنا اعلام کرد، از ابتدای سال تا نیمه تیر ماه ۷.۶ میلیون تن واردات قطعی در ۲۵ قلم کالا صورت گرفته که ارزش مجموع آن به ۴.۵ میلیارد دلار می رسد؛ بنابراین تا اینجا مجموع واردات ۲۵ قلم با آنچه بانک مرکزی اعلام کرده برای شش تامین ارز کرده برابری می کند.

در دوره مورد بررسی یعنی زمانی که بانک مرکزی ۴.۶ میلیارد دلار برای شش کالای جو، دانه روغنی، ذرت، روغن خام، کنجاله سویا، گندم و سایر تامین ارز کرده است، گزارش معاون فنی گمرک ایران نشان می دهد که فقط ۳.۲ میلیارد دلار تامین ارز از مجموع واردات ۴.۵ میلیارد دلاری برای این شش قلم بوده است؛ به گونه‌ای که ۳۰۲ میلیون دلار جو، ۵۳۷ میلیون دلار دانه های روغنی، ۸۸۹.۲ میلیون دلار ذرت، ۸۷۵.۴ روغن خام، ۳۲۷.۵ میلیون دلار کنجاله سویا و ۳۰۱ میلیون دلار گندم وارد شده که مجموع آن به ۳.۲ میلیارد دلار در حدود ۶.۸ میلیون تن می رسد.

از سویی طبق گزارش گمرک ایران در این دوره واردات دارو، تجهیزات و ملزومات پزشکی در مجموع ۵۲۸.۳ میلیون دلار به همراه ۱۱.۶ میلیون دلار داروهای دامی بوده است که مجموع تامین ارز شده زیر نظر وزارت بهداشت در واردات قطعی به حدود ۵۴۰ میلیون دلار می رساند.

بانک مرکزی ۱.۸ میلیارد دلار بیشتر تامین ارز کرده است

بنابراین تا اینجا آمار حاکی از آن است که آنچه بانک مرکزی برای اقلام شش گانه ارز ترجیحی تامین کرده عمدتا بیش از آنی است که گمرک ترخیص و واردات قطعی برای آن صورت گرفته است؛ برای واردات جو ۲۷۸ میلیون دلار، دانه های روغنی ۳۴۶ میلیون دلار، ذرت ۳۱۰ میلیون دلار، روغن خام ۱۲۴.۶ میلیون دلار، کنجاله سویا ۱۵۵.۵ میلیون دلار و دارو ۳۹۶ میلیون دلار آمار بانک مرکزی برای تامین ارز در سال جاری بالاتر از آمار ترخیص قطعی در گمرک است و فقط در گندم آمار واردات ۷۶ میلیون دلار کمتر بوده است.

از سویی مجموع تامین ارز شش قلم به اضافه دارو و تجهیزات پزشکی در بانک مرکزی ۵.۵ میلیارد دلار اعلام شده در حالیکه مجموع این دو گروه در گزارش گمرک به حدود ۳.۷ میلیارد دلار می رسد که اختلاف ۱.۸ میلیارد دلاری با یکدیگر دارد.

این ۱.۸ میلیارد دلار برای ترخیصی های سال قبل است یا…؟

بر این اساس در رابطه با این اختلاف ۱.۸ میلیارد دلاری تامین ارز اعلام توضیح از سوی بانک مرکزی یا سایر دستگاه های ذیربط از جمله وزارت صمت  و وزارت جهاد ضروری به نظر می‌رسد تا مشخص شود که آیا بخشی از این تامین ارزی که بانک مرکزی از آن سخن گفته به سال گذشته و ترخیص های درصدی و اعتباری سال قبل بر می گردد و در صورت های سال جاری ثبت شده است یا به نحوی دیگر بوده است؟

موجودی های گمرک ۲.۹ میلیارد دلار ارز می خواهد 

اما در ادامه وضعیت موجودی اقلام در گمرک و بنادر هم قابل توجه است.

آنطور که معاون فنی گمرک می‌گوید در حال حاضر و تا نیمه تیر ماه ۶.۱ میلیون تن کالای اساسی در قالب موجودی گمرک و بنادر و محتوای شناورهای رسیده به بنادر  وجود دارد و برآورد ها نشان می دهد برای ترخیص این اقلام به حدود ۲.۹ میلیارد دلار ارز نیاز است.

 ۱.۵ میلیارد دلار کسری تا الان!

بنابراین شش قلم کالای اساسی در قالب ۳.۲ میلیارد دلار ترخیص و ۲.۹ میلیارد دلار دیگر به ارز نیاز دارد که مجموع ارز مورد نیاز برای ترخیصی ها و مانده های سال جاری تا نیمه تیرماه را به ۶.۱ میلیارد دلار می رساند. در حالی که بانک مرکزی در مجموع ۴.۶ میلیارد دلار تامین ارز انجام داده که اگر تمامی آن برای ترخیصی های سال جاری باشد باز هم ۱.۵ میلیارد دلار کسری دارد و تا این لحظه باید ۱.۵ میلیارد دلار دیگر تامین ارز داشته باشد.

این در حالی است که اگر بخشی از این ۴.۵ میلیارد دلاری که بانک مرکزی اعلام کرده برای شش قلم در سال جاری تامین ارز کرده است برای ترخیصی های درصدی یا اعتباری سال قبل باشد آنگاه اختلاف بیشتر هم می شود.

بانک مرکزی لیست تفکیک شده اعتباری و نقدی منتشر کند

بر این اساس با توجه به ابهامات موجود در وضعیت ارزی و تحت الشعاع قرار گرفتن واردات کالای اساسی از این محل که بر وضعیت بازار داخلی و قیمت ها موثر است ضروری است که بانک مرکزی در رابطه با جریان تامین ارز کالای اساسی در سال جاری به اعلام کلی بسنده نکرده و چند مورد را به وضوح به اطلاع اذهان عمومی برساند، اول این که این ۱۳۰ میلیون دلاری که با ارز ترجیحی برای سایر تامین شده اعلام شود کدام کالا خارج از شش قلم اساسی در لیست دریافت کنندگان ارز ۴۲۰۰ تومانی قرار داشته است.

از سویی دیگر اعلام کند که این ۴.۶ میلیارد دلاری که تامین ارز کرده چه میزان نقدی و چه میزان اعتباری بوده است و در مرحله بعد برای شفاف تر شدن ماجرا و پایان دادن به شائبه های موجود و آنچه تبعیض در تامین مطرح می شود، لیست تمام کسانی که به صورت اعتباری و نقدی ارز ۴۲۰۰ تومانی دریافت کرده اند به تفکیک منتشر کند.

هر چند که سایر آیتم‌ها از جمله تأثیر اقتصاد کلان مانند رشد نقدینگی و همچنین فاکتور اثرگذار «کمبود شدید تولید مسکن» در کنار فاکتورهایی چون «نبود پایه‌های مالیاتی تنظیم گر» (مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه و…) بر رشد قیمت مسکن مؤثرند.

همه این عوامل سبب شده تا در کنار عدم افزایش بهینه دستمزدها، شاخص دسترسی خانوار به مسکن ماه به ماه با تغییر اساسی رو به رو شده و عملاً افزایش ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا خرداد ۱۴۰۰، کاری کند که خرید مسکن برای بسیاری از دهک‌های درآمدی حتی دهک‌های ۷ یا ۸ هم به هدفی دست نیافتنی تبدیل شود.

نگاهی به نرخ دلاری مسکن در خرداد امسال

بر اساس آخرین گزارش منتشره از بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در خرداد امسال بیش از ۲۹.۶ میلیون تومان بود؛ که اگر قیمت دلار صرافی بانکی را ۲۴ هزار و ۴۰۰ تا ۲۴ هزار و ۵۰۰ تومان در نظر بگیریم، هر متر مسکن در تهران بیش از ۱۲۰۰ دلار و تا ۱۲۰۸ دلار قیمت گذاری می‌شود.

بررسی تناسب قیمت مسکن و دلار در دهه ۹۰ نشان دهنده درآمیختگی قیمت مسکن با دلار و تأثیرپذیری شدید بازار مسکن از بازار ارز است.

مقایسه یک دهه قیمت مسکن و دلار در تهران

این در حالی است که در سال ۹۰، هر دلار بین ۱۴۰۰ تا ۱,۸۰۰ تومان در نوسان بود ضمن اینکه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در سال ۱۳۹۰ از متری ۱ میلیون و ۶۷۰ هزار تا ۲ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان در نوسان بود بنابراین مسکن در ابتدای دهه ۹۰ از هزار و ۱۹۲ دلار تا هزار و ۲۳۰ دلار به ازای هر متر متغیر بوده است.

در سال ۱۳۹۱ که قیمت دلار به ناگهان از دامنه هزار تومانی به بازه ۳ هزار تومانی پرتاب شد، ارزش دلاری مسکن به شدت افت کرد؛ در آن سال قیمت دلار از ۱۵۰۰ تا ۳,۸۰۰ تومان نوسان داشت و قیمت مسکن نیز از متری ۲ میلیون و ۲۲۲ هزار تومان تا متری ۳ میلیون و ۶۲۹ هزار تومان در تلورانس بود؛ بنابراین هر متر مسکن در سال ۹۱ بین هزار و ۴۸۱ تا ۹۵۵ دلار تغییر یافت.

در سال ۱۳۹۲ نیز هر دلار از ۳ هزار و ۳۰۰ تا ۳ هزار و ۶۰۰ تومان ارزش گذاری شده بود هر متر مربع واحد مسکونی هم در تهران از متری ۳ میلیون و ۵۶۹ هزار تومان آغاز شد و تا ۴ میلیون و ۲۵ هزار تومان افزایش یافت. بنابراین قیمت دلاری هر متر مسکن در تهران در سال ۹۲ بین هزار و ۸۱ دلار تا هزار و ۱۱۸ دلار تعیین شده بود.

در سال ۱۳۹۳ هر دلار از ۳ هزار و ۴۰۰ تا ۳ هزار و ۵۵۰ تومان خرید و فروش می‌شد؛ قیمت مسکن نیز از متری ۳ میلیون و ۹۷۵ هزار تومان در فروردین ۹۳ به متری ۴ میلیون و ۲۵۴ هزار تومان در اسفند ختم شد؛ بنابراین قیمت دلاری هر متر مسکن در سال ۹۳ بین هزار و ۱۶۹ تا هزار و ۱۹۸ دلار نوسان اندکی داشت.

در سال ۱۳۹۴ نیز دلار از ۳ هزار و ۱۵۰ تا ۳ هزار و ۶۰۰ تومان عرضه و مسکن نیز از متری ۴ میلیون و ۱۳۶ هزار تومان در فروردین آغاز و به متری ۴ میلیون و ۳۱۲ هزار تومان در اسفند ختم شد. قیمت دلاری مسکن در سال ۹۴ بین هزار و ۳۱۳ تا هزار و ۱۹۷ دلار در هر متر مربع بود.

در سال ۱۳۹۵ قیمت دلار در ابتدای سال به ۳ هزار و ۷۵۰ تومان رسید ولی در اواخر سال به دلیل اجرای توافق نامه برجام به ۳ هزار و ۴۲۵ تومان کاهش یافت؛ قیمت مسکن نیز از متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ابتدای سال به متری ۴ میلیون و ۵۳۸ هزار تومان در پایان سال رسید؛ قیمت دلاری مسکن در سال ۹۵ بین متری هزار و ۱۱۲ تا هزار و ۳۲۴ دلار تخمین زده می‌شود.

در سال ۱۳۹۶ قیمت دلار اندکی افزایش یافت و از ۳ هزار و ۸۰۰ تومان به ۴ هزار و ۲۵۰ تومان پرش کرد. قیمت مسکن نیز در همان سال شاهد روند افزایشی بود و از متری ۴ میلیون و ۳۲۵ هزار تومان در فروردین به متری ۵ میلیون و ۶۲۸ تومان نقل مکان کرد که سبب شد تا قیمت دلاری مسکن در همان سال بین هزار و ۱۳۸ تا هزار و ۳۲۴ دلار در نوسان باشد.

آغاز نرخ‌های عجیب و غریب دلار و مسکن از سال ۹۷/‌‬ مسکن در پاییز ۹۷ از بازدهی دلار عقب ماند

در سال ۱۳۹۷ که آغاز وقوع نرخ‌های عجیب و غریب در بازارهای دارایی بود، قیمت دلار در ابتدای سال ۴ هزار و ۲۰۰ تومان بود اما در میانه‌های سال و همزمان با خروج آمریکا از برجام، ناگهان تا ۱۵ هزار و ۶۷ تومان هم پرتاب شد.

ثبت رکورد جا ماندن مسکن از دلار در پاییز ۹۷ با متری ۷۳۰ دلار در ۱۰ سال اخیر

قیمت مسکن در سال ۹۷ با متری ۵ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان در فروردین شروع شد اما در اسفند ماه به متری ۱۱ میلیون تومان ختم شد؛ قیمت دلاری مسکن در آن سال در بالاترین حالت هزار و ۳۲۹ دلار بود اما در پاییز آن سال در پایین‌ترین حالت به متری ۷۳۰ دلار سقوط کرد که نشان دهنده جا ماندن قیمت مسکن از قیمت دلار بود.

نرخ دلار در سال ۱۳۹۸ کمی کنترل شد و به ۱۱ هزار و ۱۵۰ تومان کاهش یافت اما بار دیگر در اواخر سال ۹۸ به ۱۵ هزار و ۷۵۷ تومان رسید؛ قیمت مسکن نیز متری ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار تومان را تجربه کرد ولی در اسفند ۹۸ بار دیگر توانست فاصله عقب ماندگی خود با دلار را جبران کرده و به متری ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان برسد. قیمت دلاری مسکن در آن سال بین هزار و ۲۳ دلار تا ۹۹۳ دلار بود.

رشد ۱۰۰ درصدی دلار و مسکن در سال ۹۹ نسبت به ۹۸

در سال ۱۳۹۹ قیمت دلار به ناگهان دو برابر رشد کرد و از ۱۴ هزار و ۹۰۵ تومان با رشدی عجیب، رقم ۳۱ هزار و ۵۰ تومان را هم برای چند روزی تجربه کرد؛ قیمت مسکن نیز در ابتدای سال متری ۱۵.۵ میلیون تومان بود که در انتهای سال گذشته با رشدی دو برابری به متری ۳۰ میلیون و ۲۷ هزار تومان به عنوان میانگین قیمت مسکن در تهران رسید.

قیمت دلاری مسکن در تهران در سال گذشته از هزار و ۳۹ تا ۹۷۴ دلار در هر متر مربع نوسان داشت.

کارشناس اقتصادی: دلار فاکتور اصلی مؤثر بر قیمت مسکن است ولی تناظر یک به یک ندارند

سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصادی درباره تناظر بازار ارز و مسکن اظهار کرد: الزاماً تناظر یک به یک میان این دو نبوده و زمان‌هایی وجود داشته است که جهش ملکی بدون جهش ارزی اتفاق افتاده یا اینکه جهش ارزی برگشت خورده اما قیمت مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی، همچنان در نرخ‌های بالای ارزی باقی مانده و برنگشته است.

وی افزود: قطعاً یکی از پارامترهای اثرگذار بر قیمت مسکن، نرخ ارز است؛ اما به این معنا نیست که اگر ارز ۳ برابر شد، قیمت مسکن هم ۳ برابر شود یا اینکه اگر نرخ ارز کاهش پیدا کند، همین اتفاق هم برای بازار مسکن رخ دهد کما اینکه در سال ۹۷ که قیمت دلار تا ۳۰ هزار تومان افزایش یافت، قیمت مسکن تا این اندازه رشد نکرد و بعد که قیمت دلار از ۳۰ به ۲۰ تا ۲۲ هزار تومان کاهش یافت، قیمت مسکن نه تنها کاهش نیافت، بلکه در برخی ماه‌ها صعودی هم بود.

زرگر مرادی تصریح کرد: نرخ نوسانات بازار قابل مدل‌سازی روی بازار مسکن نیست ولی قطعاً یکی از اصلی پارامترهاست.

وی خاطرنشان مرد: مسکن یک بازار تقریباً ۱۰۰ درصد داخلی است و همه مصالح و همچنین زمین برای ساخت، کاملاً داخلی است؛ در حالی که قیمت ارز در بسیاری از موارد تابع سرعت رشد نقدینگی است؛ اما این نوسانات ارزی روی بازار مسکن اثرگذار است که نشان می‌دهد سرعت رشد نقدینگی به ناخواه روی بازار مسکن هم مؤثر خواهد بود؛ چون کاهش ارزش پول ملی با رشد نقدینگی رخ داده است و سایر بازارهای دارایی هم متناسب با آن، قیمت خود را تراز می‌کنند تا این کاهش ارزش پولی جبران شود.

افزایش دستمزدها ریالی است؛ رشد قیمت بازارها دلاری

کارشناس اقتصادی درباره جاماندن دستمزدها از سرعت رشد دلار و سایر بازارها از جمله مسکن و تأثیر آن بر کاهش قدرت خرید خانوارها، به شاخص «دسترسی خانوار به مسکن» اشاره و اظهار کرد: این شاخص مرتباً در حال بدتر شدن است و برای دهک‌های درآمدی مختلف، متفاوت است؛ برای دهک‌های یک و دو شاید از یک قرن پس‌انداز برای دسترسی به توانمندی لازم برای خرید مسکن هم عبور کند اما برای دهک‌های ۹ و ۱۰ شاید کمتر از یک دهه لازم باشد پس‌انداز کنند تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند.

وی ادامه داد: افزایش دستمزدها ریالی است و مثلاً کارمندان ۲۰ تا ۴۰ درصد افزایش ریالی حقوق و دستمزد دارند در حالی که جهشی که در بازارها ایجاد شده، بسیار بالاتر از این مورد بوده است؛ ضمن اینکه این افزایش درآمدها با افزایش نرخ مسکن هم متناسب نبوده است.

کمبود تولید و ساخت و ساز، دست در دست رشد ارز برای افزایش قیمت مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن درباره تأثیر کمبود ساخت و ساز بر رشد قیمت مسکن نیز گفت: در کنار رشد سایر بازارهای دارایی و تأثیری که بر مسکن دارند، نباید از تأثیر مهم تولید و ساخت و ساز غافل شد؛ ما سالانه به ساخت یک میلیون واحد مسکونی داریم اما حدوداً ۳۴۰ هزار پروانه صادر و ۳۰۰ هزار واحد آن تبدیل به مسکن می‌شود.