فیلم | ناترازی منطقی
شرح این ویدئو قصه آشنای اقتصاد دولتی و دستوریه قصه تحریم و رانت و تورم و فقر که تمومی نداره مگر با صلح، صلح با آمریکای زورگو!
نوشتهها
فیلم | مسیر درست
برای ایده و اجرا اگر بخوام سهمی قائل بشم، قطعاً نودونه و نیم درصد سهم اجرا و فقط نیم درصد سهم ایده خواهد بود.
درسته که بهترین نتایج همیشه از یک ایده ناب سرچشمه گرفتهاند اما ایدهها زمانی ارزش پیدا میکنند که به اجرا در اومده باشند. یعنی ضعیفترین اجرا از یک ایده ساده و معمولی به مراتب قابل توجهتر از یک ایده بینظیر اجرا نشدهست.
یک ایده هرچقدر خاص و منحصربفرد، قطعا در این جمعیت نزدیک به ۹میلیاردی کره زمین، قبل از شما از ذهن چندین نفر باهوشتر از شما هم گذر کرده، اما نهایتاً صاحب ایده کسیست که اون رو اجرا کرده یا بهتره بگم که بهترین اجرا رو به نام خودش ثبت کرده.
بله؛ کار سختتر هم شد. نه تنها ایده به تنهایی ارزشمند نیست، که اجرای ضعیف هم در برابر اجرای برتر محکوم به شکسته و ایده از آن اجرای برتر خواهد بود.
فیلم | ایران یا کانادا؟
وسوسه پولدار شدن در ناکجا آباد
خلاصه بگم خیالتون رو راحت کنم؛ اگر اینجا، یعنی تو مملکت خودت، ولایت خودت، با زبان مشترک و آشنا و رابطه و امکانات و آشنایی به قوانین و ... نشده و نتونستی کاری رو جلو ببری و به موفقیتی برسی، میخواد کانادا باشه، یا هر نقطه دیگری روی کره زمین.
فیلم | خطای احمقانه!
عذرمیخوام، ولی واژه بهتری نتونستم براش انتخاب کنم.
از قدیم گفتن: معما چو حل گشت، آسان شود. دیدید بعضیها همچین که تکلیف داستان روشن میشه، چطور صاحب نظری و ادعای تشخیص میکنند؟
طرف پولش رو رفته فلان جا سرمایهگذاری کرده، بعد از 6 ماه میاد میگرده بیشترین سود بازار رو نشون میکنه و با سود خودش مقایسه میکنه! که ای دل غافل، اگر اینجا سرمایه گذاری کرده بودم چهها که نشده بود!
اگر شما هم اطرافتون دارید از این آدما، براش بفرستید.
فیلم | عروسی تمومه
راجع به بهره حقیقی چقدر اطلاعات دارید؟
بهره حقیقی یا واقعی، به بهره یا سودی گفته میشه که وام دهنده یا سرمایه گذار، بعد از کسر میزان تورم دریافت کنه. یعنی شما اگر جایی سرمایه گذاری کنی و 4٠درصد سود کنی و تورم هم 4٠ درصد باشه، در اصل شما سودی نکردی. سود یا بهره واقعی شما -٠- بوده!
مثال بعدی وامهای بانکی هستند که طبق این تعریف، بهرهشون تا حالا منفی بوده. یعنی ٢٠درصد بهرهشون بوده، در صورتی که فقط 4٠درصد تورم داشتیم. در نتیجه بانک ٢٠درصد هم تو ضرر بوده.
وقتی بهره بانکی منفی باشه، شما وام میگیری و با پولش هر چی که بخری، به خاطر تورم، 4٠ درصد رشد میکنه. ٢٠ درصد بانک رو میدی و ٢٠ درصد میذاری جیبت، انگار که سود کردی.
وقتی بهره حقیقی بشه، شما باید بیش از تورم به بانک بهره بدی. مثلا در تورم 4٠ درصد، شما باید 5٠ درصد به بانک بهره بدی. در نت..
فیلم | توهم تشخیص
قطعا اگر کسی از 12 روز جلوتر با خبر بود، ظرف مدت کوتاهی، ثروتمندترین فرد جهان میشد.
بعضی آدما قدرت تشخیصشون وقتی به کار میافته که دیگه همه چی رو شده و نتایج بدست اومده. مثل یکی از رفقای ما که وقتی بازی تموم میشه تشخیص میده اگر چطوری بازی میکرد، برنده شده بود!
متاسفانه این هم یک خطای انسانیه که ما براساس نتایج بدست اومده، شرایط انتخابمون رو بررسی و تحلیل میکنیم و کلی ای کاش برای خودمون قطار میکنیم.
تصمیم مهم سازمان بورس برای سهامداران
معاون نظارت بر بورسهای سازمان بورس و اوراق بهادار از امکانپذیر شدن صدور و ابطال یونیت صندوقهای سرمایهگذاری خبر داد و گفت: ۵۱۰ هزار میلیارد تومان سرمایه سهامداران در صندوقها است.
میثم فردایی گفت: سازمان بورس در راستای بهبود عملکرد صندوقهای سرمایهگذاری به تازگی تصمیماتی اتخاذ کرده است؛ چراکه همواره یکی از سوالات اساسی مردم این بوده که چرا باید از سرمایهگذاری مستقیم در بورس اجتناب کرده و منابع مالی خود را به صندوقهای سرمایهگذاری بسپارند و همواره این ادعا را داشتند که وقتی پول خود را به صندوق میدهند، صندوق باید عملکرد بهتری نسبت به شاخص کل داشته باشد؛ یعنی مدعی هستند که اگر خودشان به صورت مستقیم در بورس سرمایهگذاری نمایند، بازدهی شاخص را کسب خواهند کرد.
معاون نظارت بر بورسهای سازمان بورس و اوراق بهادار افزود: در واقع مردم انتظار دارند که مدیر یک صندوق سرمایهگذاری برای رساندن سود مناسب به سرمایه آنها، بهتر از شاخص کل بورس عمل کند و در همین راستا سازمان بورس و اوراق بهادار تلاش کرده است تا به این خواسته به حق مردم، توجه کرده و شرایط را برای تحقق آن فراهم نماید.
وی در همین راستا به تغییرات ایجاد شده اشاره و تصریح کرد: کارمزد صندوقهای سرمایهگذاری تاکنون ۲ درصد بوده است؛ یعنی دو درصد از سرمایه صندوق به عنوان کارمزد مدیر به او پرداخت میشد؛ اما در سالهایی ممکن بود که شاخص ۱۰۰ درصد رشد کند، اما یک مدیر ۷۰ درصد بازدهی بدهد، به همین دلیل مدیر کارمزد ثابت را میگرفت و یا یک مدیر ممکن بود که در همین سال، ۱۵۰ درصد بازدهی کسب میکرد، اما باز هم هیچ تفاوتی با مدیری که ۱۰۰ درصد بازدهی را در شرایط یکسان گرفته بود، نداشت.
فدایی گفت: در این راستا سازمان بورس و اوراق بهادار تلاش کرد تا مشوقی را برای مدیران صندوقهای سرمایهگذاری قرار دهد تا آنها برای اخذ بازدهی بیشتر نسبت به شاخص اقدام نموده و به سهامداران سود بیشتری بدهند. یعنی صندوقهایی که عملکرد بهتری نسبت به شاخص دارند، تشویق شوند؛ به همین دلیل سازمان بورس کارمزد ثابت مدیر صندوق را کمتر و از ۲ درصد به ۱.۵ درصد کاهش داد و به جای آن مقرر شد صندوقهایی که بازدهی بیشتری نسبت به شاخص داشتند، ۱۰ درصد آن بازدهی مازاد نسبت به شاخص را به عنوان پاداش بردارند.
وی اظهار داشت: در چنین شرایطی مدیران صندوق تلاش بیشتری برای دریافت بازدهی بیشتر نسبت به شاخص خواهند داشت.
این مقام مسئول در سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: اکنون صندوقهای سرمایهگذاری بالغ بر ۵۱۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی در اختیار دارند که عدد قابل توجهی است؛ اما با انتظارات سازمان بورس فاصله دارد، بر این اساس تنوع بخشی به صندوقهای سرمایه گذاری در دستور کار قرار گرفته تا صندوقها به لحاظ بازدهی و ریسک از سطح تنوع بالایی برخوردار باشند و مردم بتوانند با هر سطح توان و ریسکپذیری، در صندوقها سرمایهگذاری کنند.
وی افزود: صندوقهایی که عملکرد بهتری دارند باید مورد تشویق قرار گرفته و آن دسته از صندوقهایی که عملکرد مناسبی ندارند، باید مورد نظارت و کنترل قرار گیرند. صندوقهای سرمایهگذاری باید در عین حال که رشد میکنند، بتوانند به صورت متنوع هم خدمات بدهند.
معاون نظارت بر بورسهای سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: همچنین افزایش سطح دسترسی به صندوقهای سرمایه گذاری نیز در دستور کار قرار گرفته است؛ به نحوی که صدور و ابطال در شعب بانکها را تصویب کرده و در عین حال، صدور و ابطال اینترنتی یونیتهای سرمایه گذاری صندوقها را تصویب کرده ایم تا مردم از طریق اپلیکیشنهای سرمایه گذاری بتوانند به صندوقهای سرمایه گذاری دسترسی داشته باشند.
منبع: خبرگزاری مهر
/ پایان نوشتار
تردید بورس در تغییر فاز
بورس تهران که چند روزی است برای تغییر فاز مردد مانده، در یک ساعت ابتدایی معاملات روز شنبه، موفق شد وارد فاز صعودی یا گاوی شود. براساس تعاریف مالی رفتاری، هر گاه نماگر یک بازار نسبت به کف پیشین خود، با افزایش بیش از ۲۰درصدی همراه شود، از اصطلاح بازار گاوی استفاده میشود. نگاه سرمایهگذاران به متغیرهای بنیادی اثرگذار بر وضعیت سودآوری سهام از مهمترین دلایل رشد صبحگاهی نماگرهای بورسی بود؛ جایی که سهام پالایشی پس از اعلام نرخ خوراک، گزارشهای حسابرسیشده سال ۹۹ خود را با تعدیل مثبت سود منتشر کردند و توانیر نیز اعلام کرد صنایع فولادی و سیمانی مجاز هستند از ساعت ۲۴ تا ۸ صبح تا سقف مشخص، نسبت به تولید اقدام کنند. با این حال فعال شدن فروشندگان بهدلیل غلبه نگاه کوتاهمدت به معاملات و پابرجا بودن هراس بهوجودآمده از ریزش طولانیمدت قیمتها در ۱۰ ماه ریزشی بورس مانع خروج خرسها در پایان معاملات دیروز شد. تکمیل فاز گاوی شاخص به روز دیگری موکول شد.
روند صعودی بازار سهام همچنان تداوم دارد با این حال این روند چندان که باید جاندار نیست و همین امر سبب شده تا در روزهای گذشته شاهد بازگشت بورس تهران به مدار گاوی و گذر از بازار خرسی نباشیم. بر این اساس در روز شنبه هر چند در یک ساعت ابتدایی شاخص کل توانسته بود وارد فاز گاوی شود اما در ادامه با فشار عرضه مواجه شد . از اینرو برآیند تغییرات رخ داده در بازار سرمایه نتوانست بازار را به رشد لازم برای تغییر فاز برساند و بورس نیز مجبور بود این روز را با رشد ۴۴/ ۰ درصدی شاخص کل که بیش از هر چیز مرهون رشد نمادهای پالایشی بعد از تعدیل مثبت سود ۹۹ این شرکتها بود، به اتمام برساند. این در حالی است که در این روز خبر امکان تولید شبانه در صنایع مختلف که به دلیل کمبود برق توان تولید نداشتند، مطرح شد و رشد قیمت شیر نیز زمینه را برای رشد قیمت در سایر کالاهای لبنی هموار کرد. اینطور که به نظر میآید در حال حاضر بورس خلاف روند ماههای ابتدای سال، به استقبال عوامل بنیادی رفته و در روزهای پیش رو نیز توجه بیشتری به اخبار اثرگذار بر وضعیت درآمدزایی صنایع خواهد داشت.
بازار سهام همچنان یک قدم با گاوی شدن فاصله دارد و در حالی که بسیاری از سرمایهگذاران در آستانه ۲۰ درصدی شدن رشد شاخص بورس از کف آن به انتظار تداوم روزهایی بهتر در این بازار نشستهاند، نماگر اصلی تالار شیشهای همچنان در مسیر صعود، بدقلقی میکند. بر این اساس روز گذشته نیز برآیند خرید و فروشها در این بازار نتوانست رشدی قابلتوجه را در میانگین وزنی قیمتها حاصل کند و شاخص کل بورس به همین دلیل رشد چندانی نکرد. در این روز نماگر اصلی بازار سهام تنها ۴۴/ ۰ درصد رشد کرد. به موجب این امر سطح شاخص یاد شده ضمن ثبت رشد ۵ هزار و ۷۰۰ واحدی به سطح یک میلیون و ۳۱۱ هزار واحدی رسید. به این ترتیب حالا شاخص سهام تنها یک رشد ۲۷/ ۰ درصدی میخواهد تا فاز صعودی این نماگر قطعی شود.
اینطور که به نظر میآید بازار سهام در مواجهه با شرایط کنونی اقتصاد کشور و تمامی جنبههای مشرف بر بازار سرمایه به دنبال دلایل بهتری برای برونرفت از این شرایط است. با وجود این همین تعلل در رشد بیشتر تقاضا که میتواند قیمتها را افزایش دهد، موجب شدبورس در ابتدای معاملات روز نخستین هفته شرایط بهتری را شاهد باشد. در ابتدای داد و ستدهای این روز تقاضا در بسیاری از نمادها نسبت به عرضه پیشی گرفت و در حالی که برای مدتها بورس تهران شاهد بیشتر شدن ارزش صفوف خرید در مقابل صفوف فروش نبود، این اتفاق نیز محقق شد.
در حال حاضر دیگر شاید کمتر کسی باشد که در بطن این بازار در حال داد و ستد سهام باشد و به این مساله فکر کند که اوضاع بازار سهام خراب خواهد شد. البته همچنان بسیاری از اشخاص حقیقی فعال در این بازار دست به عصا عمل میکنند. اینطور که به نظر میرسد بر اثر عواملی همچون طولانی شدن مذاکرات احیای برجام و به سبب آن نامعلوم بودن اوضاع دلار در آینده بسیاری از سرمایهگذاران همچنان نمیتوانند با اطمینان به آینده بازارهای مالی ایران نگاه کنند. از طرفی دیگر به سبب آنکه رویکرد اقتصادی رئیسجمهور بعدی مشخص نشده چندان واضح نیست که آینده بازار سرمایه دقیقا به کدام سو میرود. با وجود این کم بودن صفهای فروش موجود در بازار شنبه حکایت از این واقعیت دارد که دیگر اصرار چندانی به فروش سهام در بازار مربوطه وجود ندارد.
روز گذشته در حالی ارزش صفهای خرید به حدود ۱۶۲ میلیارد تومان رسید که ارزش صفوف فروش به رغم وزن کمتر نسبت به کل نمادهای معامله شده (۱۰ درصد) به حدود ۲۰۹ میلیارد تومان رسید. این در حالی است که در پایان معاملات روز شنبه از کل ۳۱۵ نماد معامله شده تنها ۱۳ درصد نمادها صف خرید داشتند. تعداد صفوف فروش این روزها در حالی به ۱۰ درصد از کل نمادهای معامله شده رسیده که تا همین دو ماه قبل وزن این نمادها از کل سهام مجاز به معامله در بورس به بیش از ۸۰ درصد نیز میرسید.
با این حال همانطور که در گزارشهای قبلی نیز اشاره شد نشانههای خوشبینی به بازار نسبت به گذشته بسیار بیشتر از قبل افزایش یافته است. برای مثال در حالی طی روزهای گذشته انتقال سهام از حقوقیها به حقیقیها کمتر شده که تا همین چندی قبل حقوقیها تقریبا بدون وقفه در حال خرید سهام از سهامداران خرد بودند. این در حالی است که طی روز گذشته به طور خالص ۹۵ میلیارد تومان از سهام تحت تملک حقوقیها به اشخاص حقیقی منتقل شد. از این رو به نظر میآید که به رغم تعلل شاخص کل بورس در حال حاضر اوضاع بازار سرمایه نه تنها از گذشته بهتر شده، بلکه همچنان میتوان به آینده آن امیدوار بود. معاملات روز شنبه در حالی خاتمه یافت که ارزش معاملات خرد در بورس۵ هزار و ۵۳ میلیارد تومان بود که در مقایسه با روزهای قبل در سطح مطلوبی قرار دارد. در واقع از ابتدای سال ۱۴۰۰ تاکنون ارزش معاملات خرد به ثبت رسیده در روز شنبه، از لحاظ رکورد سنجه یاد شده سومین ارزش معاملات خرد به ثبت رسیده از لحاظ مقداری است.
نفع و ضرر بیبرقی صنایع
از اعداد و ارقام بازار اگر بگذریم، در معاملات روز گذشته نکاتی بیشتر از تغییر در آمار و ارقام معاملاتی وجود داشت. روز گذشته کمبود ظرفیت تولید برق در کشور مجددا بر قیمت کالاهایی نظیر سیمان اثر گذاشت. همان طور که در گزارشهای قبل به آن اشاره شد. در روزهای گذشته همزمان با افزایش مصرف در فصل گرم سال بسیاری از واحدهای تولیدی به دلیل نبود برق از مدار تولید خارج شدند. همین امر سبب شد تا در طول این مدت بسیاری از واحدهای تولیدکننده سیمان و برق نیز قادر به تداوم فعالیت خود نباشند؛ عاملی که به کاهش موجودی و متعاقبا افزایش قیمت این کالاها منجر شد.
دقیقا به همین دلیل است که در روزهای گذشته قیمت کالاهایی نظیر سیمان و فولاد در ایران افزایش یافته و بسیاری بر این باور هستند که تداوم این وضعیت به دلیل واسطهای بودن کالاهای یاد شده میتواند اثر مهمی بر بهای سایر کالاها بگذارد. دقیقا به همین دلیل بوده که در روزهای گذشته اخبار متنوعی نظیر خرید برق از کشورهای همسایه و لزوم افزایش ظرفیت به سمع و نظر مردم رسیده و شرایطی نظیر آزاد بودن شیفت شبانه تا ۵۰ درصد دیماند برای صنایع متضرر شده از این وضعیت اعمال شده است. اینطور که به نظر میآید اگر از این روش برای تداوم تولید واحدهای صنعتی استفاده شود، این احتمال میرود که با افزایش تولید شاهد تداوم نیافتن روند افزایشی در قیمت کالای یاد شده باشیم. این مساله اگر چه ممکن است در تالار نقرهای بورس کالا روندی منفی را به نمایش بگذارد، با وجود این تقریبا به جز سیمانیها برای بسیاری از صنایع بورسی خبری خوب محسوب میشود، چرا که کاهش تولید به دلیل ممنوعیت ناشی از نبود برق در صورت تداوم میتواند ضربهای جدی به درآمدزایی شرکتها در سال مالی جاری وارد کند. بر اساس آنچه در گزارشهای پیشین نیز به آن اشاره شد در شرایط کنونی با کاهش تولید، بسیاری از شرکتها به دلیل نبود موجودی انبار در بسیاری از صنایع یا احتیاط فروشندگان در عمل نمیتوانند برای مدت طولانی به عرضه کالاهای مورد نیاز بازار بپردازند و همین امر سبب خواهد شد تا کمبود در بازار بدون آنکه صنایع را از این بابت با افزایش درآمد روبهرو کند، منجر به گرانی کالاها شود. به هر روی قیمت سیمان از جمله آن ارقامی است که میتواند به واسطه کاهش میزان کمبود برق اندکی در بازار کاهش پیدا کند.
بازتاب افزایش نرخ در پالایشیها
در معاملات روز گذشته وزن یک صنعت بسیار پررنگ بود. در حالی که بازار سهام نتوانست در طول این روز از سد خرسها بگذرد و به راحتی وارد فاز گاوی شود، با وجود این صنعت پالایشی که به تازگی افزایش نرخ گرفته است توانست به کمک بازار سهام و نماگر آن بیاید و با توجه به وزن و اهمیتی که در میان صنایع فعال در بازار دارد به سبزپوش شدن شاخص آن کمک کند. بر اساس آنچه در روزهای گذشته روی تارنمای کدال قرار گرفته است، محاسبه نرخ خوراک پالایشیها که پیش از این بر مبنای نرخ فوب خلیج فارس تعیین میشد هم اکنون متناسب با نرخهای صادراتی تغییر کرده است و از این بابت تمامی پالایشیها شاهد افزایش سود خواهند بود. همین امر سبب شد تا در روزهای اخیر نمادهای فعال در این صنعت اقدام به افشای اطلاعات با اهمیت کنند و در خلال این افشای انجام شده خبر از افزایش درآمد پیشبینیشده برای سال مالی قبل بدهند. آنطور که در کدال آمده به موجب تغییر ایجاد شده در سود، پالایش نفت تهران با رشد ۳۱ درصدی سود ۱۴۷۷ تومانی خواهد پرداخت و پالایش نفت شیراز به موجب تعدیل مثبت ۴۰ درصدی سود خود را به ۲۱۰۷ تومان افزایش داد. پالایش لاوان که در فرابورس با نماد «شاوان» معامله میشود با افزایش ۹۷ درصدی رقم ۱۷۹۷ تومانی را برای سود سال ۹۹ پیش روی سرمایهگذاران قرار داد.
در روزهای اخیر خبر تعدیل سود پالایشیها به حدی برای بازار سرمایه حائز اهمیت بود و از لحاظ حسابداری اهمیت داشته که دهقاندهنوی ریاست سازمان بورس طی نامهای فوری و مهم به بیژن زنگنه، وزیر نفت خواهان رفع مانع عدم امکان برگزاری مجمع سالانه از بابت این تغییر بااهمیت شده بود.
تورم به نفع بازار
این روزها اما بازار سهام به جز در نمادهای پالایشی یا سیمانی و فولادی در سایر صنایع نیز اخباری تقریبا مناسب نظاره کرده است. یکی از این موارد رشد قیمت شیر خام به ۶۴۰۰ تومان است که اگر چه برای کلیت اقتصاد کشور خبری دلگرمکننده نیست با این حال به سهامداران شرکتهای لبنی این پیام را میدهد که با افزایش درآمد از این ناحیه احتمالا به زودی سایر محصولات لبنی نیز با افزایش قیمت روبهرو شوند.
با توجه به اینکه در هفتههای اخیر بسیاری از مواد مورد نیاز برای پرورش دام با کمبود و افزایش قیمت روبهرو بودهاند و همچنین کسری بودجهای که بیم پولی شدن (چاپ پول) را به دنبال دارد، این انتظار اصلا بعید نیست که در ماههای پیشرو بسیاری از صنایع به سبب عواملی همچون رشد قیمت مواد اولیه یا مسائل داخلی صنعت اقدام به افزایش نرخ محصولات خود کنند. همین امر سبب شده تا در روزهای گذشته شاهد رشد تقاضا برای بسیاری از نمادهای کوچک بازار سرمایه و صنایعی باشیم که به دلیل وزن کم در شاخص کل بورس چندان به چشم نمیآیند.
منبع: دنیای اقتصاد
/ پایان نوشتار
باخت سیاستگذار به ملاکان
گزارشهایی که این روزها – پایانکار دولت فعلی – بهعنوان کارنامه عملکرد از سوی مسوولان اعلام میشود، دو نکته طلایی دارد؛ «نتایج شکست ابزارهای ناکارآمد و اشتباهی» و «درس عبرت برای دولت بعدی بابت بهکارگیری سیاستهای کارآمد و صحیح». متولی مسکن در کارنامهای که ارائه کرده، به صراحت از «ضرورت افزایش قدرت خرید مسکن» سخن گفته و در بخش دیگری از گزارش نیز به «خوداظهاری تنها ۳میلیون خانوار در سامانه شناسایی خانههای خالی» اشاره کرده است. این دو واقعیت تلخ از یک بازار بحرانزده که بهصورت رسمی از سوی مقام دولتی اعلام شده است، طی سه سال گذشته به کرات از سوی کارشناسان در قالب هشدار و توصیه مطرح شده بود. سیاستگذار برای کنترل جهش قیمت مسکن به مقابله مالیاتی با سفتهبازهای ملکی رو آورد؛ اما به جای اسلحه اصلی که همان مالیات سالانه بر املاک است، با ابزار مشقی – مالیات بر خانه خالی- به میدان رفت. مشارکت زیر ۱۵درصدی مالکان در اعلام تعداد املاکشان، سند شکست این مدل مقابله است.
سند شکست مالیات مشقی در بازار ملک در حالی از سوی متولی مسکن رونمایی شد که به نظر میرسد سیاستگذار مسکن به کلید حل بحران رکود در این بازار دست یافته است. به گزارش «دنیایاقتصاد»، این سند که عملا نشاندهنده شکست سیاست دریافت مالیات از خانههای خالی است، در حالی ارائه شده است که بازار معاملات مسکن دستکم در سه سال اخیر در نتیجه تداوم جهش قیمت و خروج اجباری تقاضای مصرفی، عملا به بهشت ملاکان و جهنم خانهاولیها تبدیل شد.
متولی مسکن، حداقل در سه سال گذشته دو سیاست را با هدف تنظیم بازار مسکن و انجمادزدایی از آن مورد توجه قرار داد که برآیند اجرای این دو سیاست نشان میدهد عملا هدف تعیینشده محقق نشده است.
بازار معاملات مسکن از سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش قیمت در حالی به جهنم خانهاولیها تبدیل شد که عمده معاملات خرید مسکن در سه سال اخیر از سوی سفتهبازها و سرمایهگذاران ملکی انجام شد. دست کم طی دو سال گذشته نیز متولی بخش مسکن با اعلام اینکه قصد دارد از طریق دریافت مالیات از خانههای خالی اقدام به انجمادزدایی از بازار کند، در نهایت در سال گذشته با راهاندازی سامانه ملی املاک و اسکان به منظور ثبت اطلاعات ملکی و هویتی خانوارهای مالک و مستاجر، اجرای این سیاست را کلید زد.
با این حال نه تنها شواهد و توصیههای کارشناسی بلکه اظهارات اخیر متولی بخش مسکن حاکی از ناکارآمدی این سیاست است که میتوان از آن به عنوان سند شکست مالیات مشقی در بازار مسکن یاد کرد.
بازار معاملات مسکن در حالی از سال ۹۷ در مسیر رشد محسوس و جهش قیمت قرار گرفت که شوکهای پی در پی ارزی، انتظارات تورمی، رشد نقدینگی و بروز هیجان در بازارهای موازی مسکن را میتوان به عنوان سوخت اولیه یا چاشنی جهش قیمت در بازار ملک مورد توجه قرار داد. این در حالی است که این شرایط موجب شد همزمان با خروج اجباری تقاضای مصرفی و خانهاولی از بازار به دلیل تضعیف قدرت خرید در نتیجه جهش قیمت، تقاضای سفتهبازی و سرمایهای وارد بازار شده و تداوم جهش قیمت در بازار مسکن برای سه سال متوالی را موجب شود.
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در پایان سال ۹۹ در مقایسه با سال ۹۶ معادل ۷ برابر افزایش یافت که از همان ماههای ابتدای جهش قیمت در سال ۹۷ عملا موج انفجار افزایش قیمتها خانهاولیها و بسیاری از متقاضیان مصرفی را به خارج از بازار پرتاب کرد. این موضوع منجر به بروز ابررکود بیسابقه در بازار مسکن شد. به گونهای که در بسیاری از ماههای هر کدام از این سه سال، تعداد معاملات خرید مسکن به زیر کف رکودی (کمتر از ۵ هزار فقره در ماه) رسید.
اما همزمان با خروج تقاضای مصرفی و خانهاولی از بازار به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن، افزایش تقاضای سفتهبازی و سرمایهگذاری در بازار به دلیل چشمانداز بازدهی بالا در کوتاهمدت، منجر به تشدید بحران و التهاب قیمتی در بازار ملک شد. افزایش فعالیت سفتهبازها و سوداگران ملکی و همچنین افزایش حجم خریدهای سرمایهای در سه سال اخیر با افزایش انجماد، ملکبازی و احتکار در بازار مسکن، از سوی دیگر عرضه مسکن فروشی در بازار را به شدت کاهش داد.
خریدهای سرمایهای و سفتهبازی به پشتوانه معافیت فعالیتهای محتکران و سوداگران ملکی از مالیات در نقش بنزین روی آتش جهش قیمت عمل کرده و رشد قیمتها را ادامه داد.
چنین شرایطی و همزمان یکطرفه شدن جریان معاملات در بازار مسکن به سمت خریدهای سرمایهای در غیبت عرضه مناسب، شرایط را در بازار مسکن بدتر کرد.
در فاصله سالهای ۹۷ تا ۹۹ بیش از ۷۰ درصد معاملات مسکن از سوی تقاضای سرمایهای و سفتهبازی انجام شد. از سوی دیگر در سالهای ۹۸ و۹۹ نیز خرید مسکن از سوی خانهاولیها در تهران نسبت به سالهای ۹۶ و ۹۷ با افت ۷۵ درصدی همراه شد. معیار و خطکش کاهش تقاضای خانهاولی و خرید مصرفی مسکن از سوی این گروه به تغییرات تعداد وامهای خرید مسکن خانهاولیها مربوط میشود. در سالهای ۹۶ و ۹۷ در هر ماه به طور متوسط هزار و۲۰۰ خانهاولی با استفاده از وام خانهاولیها اقدام به خرید مسکن میکردند. این میزان در سال گذشته به ۳۰۰ هزار متقاضی در ماه به طور متوسط کاهش یافت.
در واقع تعداد خرید مسکن از سوی خانهاولیها براساس معیار وام خرید خانهاولیها به یکچهارم کاهش یافته است. در کشور نیز همین شاخص با افت ۶۰ درصدی همراه شده است. به این معنا که حضور خانهاولیها در بازار معاملات خرید مسکن در کشور نیز در این مقطع زمانی با ۶۰ درصد افت همراه شده است. در کشور به طور متوسط ماهانه ۵ هزار خانهاولی با استفاده از وام خانهاولیها اقدام به خرید مسکن میکردند که این میزان هماکنون به ۲ هزار واحد کاهش یافته است.
سوال مهمی که مطرح است اینکه چرا دستکم در سه سال اخیر بازار معاملات مسکن به بهشت ملاکان و سفتهبازها و همزمان جهنم تقاضای مصرفی و بهخصوص خانهاولیها تبدیل شد؟
یک علت مهم این موضوع را میتوان به قرار داشتن معاملات سفتهبازانه و سوداگرانه در حیاط خلوت مالیاتی نسبت داد. در غیاب سیاست مالیاتی موثر برای کنترل سفتهبازی و سوداگری در بازار مسکن و محدود کردن آن نه تنها عمق رکود در بازار مسکن افزایش یافت بلکه جهش قیمت مسکن در سه سال متوالی ادامه یافت.
اظهارات اخیر متولی بخش مسکن ارائهدهنده شکست یک سیاست مشقی مالیاتی است که دولت بنا داشت با اجرای آن به رفع انجماد ملکی از بازار کمک کند. طی دو سال اخیر و بهخصوص یکسال گذشته، دولت با راهاندازی سامانهای برای خوداظهاری افراد درخصوص وضعیت مالکیت آنها تلاش کرد از مالکان خانههای خالی از سکنه مالیات دریافت کند تا از این طریق افراد نسبت به عرضه املاک منجمد شده خود به بازار ترغیب شوند.
اما در حالی که کارشناسان از همان ابتدا نسبت به شکست این سیاست اشتباه به دولت هشدار داده بودند، متولی بخش مسکن نیز به تازگی در اظهاراتی عملا سند شکست این مالیات مشقی در بخش مسکن را ارائه کرده است.
اعلام متولی بخش مسکن در این باره نشان میدهد عملا سیاستگذار مسکن نیز دل خوشی نسبت به این مالیات مشقی- مالیات خانههای خالی- ندارد. این در حالی است که اخذ تدابیر مالیاتی مناسب برای مقابله با سوداگری ملکی هماکنون یکی از مهمترین ضرورتها برای ساماندهی بازار ملک محسوب میشود.
اظهارات مقام ارشد دولت در بخش مسکن نشان میدهد آنچه تحت عنوان سیاست دریافت مالیات از خانههای خالی بعد از شناسایی مالکان این واحدها در دو سال گذشته و بهخصوص یکسال اخیر مورد تاکید قرار گرفته است عملا برای تنظیم بازار، مقابله با سوداگری و رفع انجماد پاسخگو نبوده است و این اظهارات در واقع تاییدکننده هشدارهای کارشناسان درخصوص شکست این سیاست مشقی است. در شرایطی که کارشناسان از ابتدا به متولی مسکن هشدار میدادند که باید مالیات اصلی و درست که همان دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و مالکان آنهاست و نیاز به هیچ سامانهای ندارد، اجرا شود.
براساس آنچه پایگاه خبری وزارت راه وشهرسازی به نقل از وزیر راه و شهرسازی منتشر کرده است به نظر میرسد متولی مسکن نیز به نتیجهای مبنی بر کارآ نبودن دریافت مالیات از خانههای خالی رسیده است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی به تازگی در این باره اعلام کرده است:«یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خانه خالی را شناسایی کردهایم و اطلاعات آن را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دادهایم و از مرداد باید از آنها مالیات اخذ شود. اما مساله اینجاست که سازمان امور مالیاتی روش ارائه آمار را قبول ندارد، بنابراین به روش دیگری در حال تهیه آمار هستیم تا ارائه کنیم.»
وی ادامه داد: به این منظور سامانه املاک و اسکان آماده شده است.
وی که پیش از این و به تازگی اعلام کرده بود خود نیز به دلیل مشغله کاری تاکنون موفق به ثبت اطلاعات ملکی خود در این سامانه نشده است، اعلام کرده استقبال از این سامانه کم بوده است و تاکنون حدود ۳ میلیون خانوار اطلاعات خود را در آن ثبت کردهاند.
این صحبتها در کنار همه هشدارهای کارشناسی که در طول دو سال اخیر از سوی صاحبنظران اقتصادی در بخش مسکن مبنی بر بیراهه رفتن متولی مسکن در طراحی مسیر اخذ مالیات از واحدهای مسکونی به منظور انجمادزدایی از بازار مطرح شد نشان میدهد مالیات خانههای خالی عملا مالیاتی مشقی و بدون کارآیی است و بهتر است مالیات اصلی بخش مسکن یعنی مالیات سالانه دریافت شود.
مطابق با آخرین اعلام رسمی درخصوص تعداد خانوارهای کل کشور که در سال ۹۸ از سوی مرکز آمار ارائه شد هماکنون حدود ۲۵ میلیون خانوار در کشور سکونت دارند که تنها ۳ میلیون خانوار براساس اعلام وزیر راه و شهرسازی اقدام به ثبت اطلاعات هویتی و ملکی خود در سامانه املاک و اسکان کردهاند.
این در حالی است که براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی قرار بود همه خانوارها تا پایان خرداد ۱۴۰۰ اطلاعات هویتی و ملکی خود را اعم از اینکه مالک یا مستاجر هستند یا چند واحد مسکونی تحت مالکیت دارند در این سامانه و با روش خوداظهاری به ثبت برسانند تا از ابتدای تابستان دولت بتواند اقدام به دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه کند. هماکنون اما متولی مسکن از ثبت نام تنها ۱۲ درصد از خانوارهای کشور در این سامانه خبر میدهد.
علاوه بر هشدارهای کارشناسی در این زمینه، امسال برای بار دوم است که سازمان امور مالیاتی نسبت به عدم پاسخگویی این روش برای دریافت مالیات سوداگری و احتکار مسکن هشدار میدهد.
چندی پیش یکی از مسوولان سازمان امور مالیاتی اعلام کرد تنها براساس دادههای سامانه ملی املاک و اسکان میتوان نسبت به شناسایی و دریافت مالیات از مالکان واحدهای خالی از سکنه اقدام کرد و در صورتی که این مالکان با روش خوداظهاری اطلاعات ملکی و هویتی خود را در سامانه ثبت نکرده باشند سازمان امور مالیاتی نیز نمیتواند از روش دیگری آنها را شناسایی و اقدام به اخذ مالیات از آنها کند. محتوای صحبت این مقام مسوول در سازمان امور مالیاتی نشان میداد روش خوداظهاری شیوه مناسبی برای رفع انجماد از املاک مسکونی نیست و در صورتی که ملاکان و سفتهبازان مشخصات املاک خود را در سامانه ثبت نکنند و اعلام نکنند این واحدها خالی از سکنه است عملا ضمانتی برای دریافت مالیات از آنها و حتی روشی برای شناسایی آنها وجود ندارد.
بار دیگر وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرد سازمان امور مالیاتی روش ارائه آمار را قبول ندارد. این موضوع در کنار هشدارهای کارشناسی نشان میدهد در صورتی که سیاستگذار مسکن بخواهد برای دریافت مالیات از محتکران ملکی روی خوداظهاری مالک حساب کند نتیجه آن شکست خواهد بود. نتایج مطالعات جهانی نیز نشان میدهد دریافت مالیات از خانههای خالی به عنوان مالیات مقابلهگر با احتکار و انجماد ملکی در واقع مالیات دسته چهارم محسوب میشود. این در حالی است که حتی در این کشورها بانک اطلاعاتی کامل و کارآمد از وضعیت ملکی و سکونتی افراد نیز در اختیار متولی قرار دارد اما این مالیات در رده چهارم قرار گرفته است.
مالیات اصلی و اثرگذار ملکی در کشورهای پیشرفته دنیا همان مالیات سالانه است که معادل ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد ارزش واقعی و روز قیمت واحدهای مسکونی به عنوان مالیات تعیین شده و دریافت میشود. این مالیات از همه مالکان دریافت میشود و از همین رو هزینه ملاکی را برای سفتهبازها افزایش داده وآنها را ترغیب به عرضه میکند. از آنجا که این مالیات از همه واحدها و مالکان آنها دریافت میشود در نتیجه نیاز به هیچ سامانهای برای شناسایی نیز ندارد و در نتیجه عدم خوداظهاری مالکان، منجر به فرار مالیاتی نیز نخواهد شد.
با این حال، اینکه متولی ارشد بخش مسکن در دولت در آخرین روزهای فعالیت دولت دوازدهم به صراحت اعلام کرده است سازمان امور مالیاتی روش فعلی را قبول ندارد خود نکته بسیار مهمی است. مبنی بر اینکه دولت بعدی باید به فوریت مسیر ایجاد و دریافت مالیات سالانه مسکن به عنوان موثرترین و اصلیترین شکل مالیات در بخش مسکن را فراهم کند.
متولی بخش مسکن همچنین یک توصیه مهم خطاب به دولت بعدی در بخش مسکن ارائه میکند که در واقع نشاندهنده شکست سیاستهایی است که طی سه سال گذشته در حوزه تامین مسکن و رکودزدایی از بازار ملک در پیش گرفته شد.
اسلامی، وزیر راه و شهرسازی درخصوص طرح ابراهیم رئیسی، رئیسجمهور منتخب، برای احداث سالی یک میلیون مسکن گفت: «در جلسهای به ایشان گفتم سازوکار مهندسی و فنی و اجرایی و مصالح و نیروی کار برای اینکه در کشور سالانه یک میلیون مسکن تولید شود فراهم است، اما نکته حائز اهمیتی که وجود دارد توانمندسازی مردم و ایجاد شرایط برای مردم است تا استطاعت خرید داشته باشند و بتوانند بخرند. بنابراین لازم است با سازوکارهایی قدرت خرید مسکن توسط مردم افزایش یابد.»
وزیر راه و شهرسازی در حالی بر سیاست افزایش قدرت خرید مردم برای رکودزدایی از بازار مسکن تاکید کرده است که این سیاست دستکم طی سه سال اخیر از سوی متولی مسکن به رغم هشدارهای کارشناسی در این زمینه نادیده گرفته شد.
آنچه طی سه سال اخیر منجر به افزایش عمق رکود ساختمانی و ورود دوره رکود ساخت وساز به ششمین سال پیاپی شد به حلقه مفقوده رونق ساختمانی مربوط میشود. همواره حلقه آخر زنجیره ساخت وساز و فعالیتهای ساختمانی که منجر به تداوم ساخت و عرضه جدید به بازار ملک میشود، خرید واحدهای ساخته شده از سوی متقاضیان مصرفی و ایجاد رونق پایدار در بازار از این مسیر است. در ۶ سال گذشته در بهترین حالت تنها نیمی از آنچه باید در کشور ساخته میشد مسکنسازی صورت گرفته است. در تهران هم به طور متوسط ۶۰ درصد از نیاز به عرضه جدید مسکن محقق شده است. اصلیترین دلیل این موضوع به مفقود شدن حلقه آخر زنجیره رونق ساختمانی یعنی خرید از سوی متقاضیان مصرفی به منظور ایجاد رونق پایدار برمیگردد.
در شرایطی که تداوم جهش قیمت مسکن منجر به ضعف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی بهخصوص خانهاولیها شد، عدم بهروزرسانی سقف وامهای خرید مسکن (وام در استطاعت) این شکاف و فاصله را افزایش داد. همین موضوع انگیزه سازندهها را برای ورود به بازار ساخت وساز به دلیل نبود مشتری برای خرید واحدها تضعیف کرد.
حال اما، متولی بخش مسکن بعد از دستکم سه سال، واقعیت تلخ موجود در این زمینه را پذیرفته و به صراحت اعلام کرده است قدرت خرید متقاضیان مسکن باید تقویت شود و تنها ساخت مسکن آن هم در تیراژ انبوه و گسترده کفایت نمیکند.
استفاده از کلیدواژه «تقویت قدرت خرید» از سوی وزیر راه و شهرسازی به عنوان توصیه به دولت جدید نشان میدهد سیاستگذار مسکن در روزهای پایانی دولت دوازدهم احتمالا کلید حل بحران مسکن را پیدا کرده است. در صورت کارآمد شدن رقم وام مسکن و احیای قدرت خرید، ساخت وساز نیز احیا میشود. برآوردهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد در صورت افزایش سقف وام خرید مسکن و احیای قدرت خرید در این بازار، در هر ماه به طور متوسط ۵ تا ۱۰ هزار تقاضای مصرفی و خانهاولی در کشور و همچنین ۳ هزار تقاضای مصرفی و خانهاولی در تهران وارد بازار شده و با استفاده از وام اقدام به خرید مسکن میکنند.
این موضوع علاوه بر آنکه به معنای قرار گرفتن بازارمسکن در مسیر رونق پایدار است به همان میزان نیز ظرفیت برای ساخت وساز و سرمایهگذاری ساختمانی ایجاد خواهد کرد. بررسیها نشان میدهد وام خانهاولیها در شهر تهران حداقل باید به ۵۰۰ میلیون تومان برسد و در شرایط فعلی بهتر است وامهای دومنظوره، یعنی وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار تعریف شود.
منبع: دنیای اقتصاد
/ پایان نوشتار